لزوم تدوين الگوي رفتاري جديد در زندگی آپارتمانی

چکیده مصاحبه پژوهشی:

-  ازدياد جمعيت، كمبود زمين براي احداث خانه‌هاي تك واحدي، امنيت بيشتر در مجتمع‌هاي مسكوني، توان مالي شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم دارند.

-‌ قانون تملک آپارتمان ها در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد، در سال ۱۳۴۷ تدوین شد.

- قوانين و مقررات فعلي در حوزه آپارتمان نشيني پاسخگوي نيازهاي فزاينده شهروندان ساکن در آپارتمان ها نيست.

-دولت و مجموعه مجلس بيشترين اصلاحاتي را که در قانون آپارتمان نشيني انجام داده اند مربوط به امور تمليکي بوده است و هيچ گونه فرهنگ سازي در قوانين مربوط به آپارتمان نشيني وجود ندارد.

پژوهش خبری صدا وسیما: نزديك به چهار دهه است كه آپارتمان نشيني با همه محاسن و معايبي كه دارد در كشور ما متداول شده است. ازدياد جمعيت، كمبود زمين براي احداث خانه‌هاي تك واحدي، امنيت بيشتر در مجتمع‌هاي مسكوني، توان مالي شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم دارند. رشد جمعیت شهری و گذر زمان در چند دهه گذشته عاملی بود تا تغییرات بنیادی و اساسی در کيفيت و کميت زندگی مردم به وجود آید؛ تغییراتی که با اجبار و نیاز درجامعه به وجود آمد. خارج شدن خانه ها از فضایی که وسعت آن امروزه برای نسل جدید کمتر در تخیل می­گنجد و زندگي آپارتماني مدلی است که زندگی در آن برخلاف زندگی در خانه های حیاط‌دار و ويلايي تابع قواعد و قوانين خاص خود است. آنچه در ادامه مي‌آيد گفتگويي که است که با جناب آقاي سرحسابي، حقوقدان و کارشناس در حوزه قوانين سبک جديد زندگي آپارتماني با هدف معرفي هر چه بيشتر قواعد و قوانين زندگي در آپارتمان ها به رشته تحرير درآمده است.

شروع زندگي آپارتماني در ايران

در دهه 40 با ورود کارخانه ها از غرب به ساختارهاي شهري ما، اين کارخانه ها نياز به نيروي کار مقيم با سکونت نزديک و سهل الوصول به اين کارخانه ها داشتند، به همين جهت در نزديکي اين کارخانه ها ساختمانهايي به سبک غربي براي سکونت کارگران و ديگر عوامل اين کارخانه ها ساخته شد و در حقيقت سنگ بناي زندگي آپارتماني و به نوعي سبک جديدي از زندگي ارزان در کشور گذاشته شد. اکنون توسعه زندگي آپارتماني به نوعي دچار سوداگري شده است و افراد زيادي براي کسب درآمد هر چه بيشتر در اين حوزه مشغول به فعاليت هستند. اگر به اين موضوع به دقت نگريسته شود ديده مي شود که وجود ده ها هزار واحد مسکوني خالي در تهران نشان دهنده اين امر است که توسعه آپارتمان هاي تهران ناشي از سوداگري است و نه نياز به مسکن. 

نگاهی به قانون آپارتمان نشيني

شروع ساخت و ساز مجتمع‌های آپارتمانی به دهه ۴۰ بازمي‌گردد که تعداد آنها از تعداد انگشتان دست فراتر نمی رفت، قانون تملک آپارتمان ها در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد، در سال ۱۳۴۷ تدوین شد. اصلاح آیین نامه اجرایی آپارتمان ها در دهه ۶۰ در حالی مورد بازبینی مجدد قرار گرفت که مردم در این دهه به زندگی در آپارتمان روی آورده و در کشاکش زندگی در آنها با مشکلات مختلفی روبه رو شده بودند.

مطابق قانون آپارتمان نشيني در صورتی که بیش از سه واحد آپارتمانی در ساختمان باشد، باید مجمع عمومی مالکان تشکیل شود. یعنی همه مالکان با هم جلسه تشکیل دهند و یک یا چند مدیر (هیأت مدیره) انتخاب کنند. مدیر برای دو سال انتخاب می‌شود. فرقی نمی‌کند که مدیر از اعضای ساختمان باشد یا فردی از خارج ساختمان انتخاب شود. بر اساس اين قانون برای ساختمان‌های بیش از 10 واحد باید نگهبان هم استخدام شود. در مورد ساختمان‌های کمتر از سه واحد اگر در مورد مدیریت و انتخاب آن توافق نشود، تصمیم‌گیری درباره قسمت‌های مشترک، با نظر مالکانی است که بیشتر از نصف مساحت اختصاصی را دارند.

با این حساب فرهنگ آپارتمان‌نشینی یک مقوله پیچیده نیست، کافی است که از بایدها و نبایدهایی که قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن برای زندگی آپارتمان‌نشینی پیش‌بینی کرده است، اطلاع داشته باشیم و آنها را رعایت کنیم. قانون تکلیف خیلی از موارد را مشخص کرده است علاوه بر این در مواردی که قانون ساکت است با معیار اخلاق باید شرایط را بسنجیم و به جای ترجیح نفع شخصی بر منافع عمومی، منافع عمومی را ارجح بدانیم. 

آپارتمان نشين ها و نارضايتي

نزدیک به چهل سال است که به دلیل رشد شهرنشینی و افزايش جمعیت، آپارتمان‌نشینی در شهرهای ایران رواج پیدا کرده است. زندگی آپارتمان‌نشینی اگرچه هزینه‌های تامین مسکن را کاهش داده است، مشکلات خاص خود را دارد چون کنار آمدن با چند خانواده ديگر را در موضوعات مختلف براي همه ساکنان بهمراه دارد.

نظرسنجی ها نشان می دهد ۳۹درصد مردم سر و صدا و رفت و آمد زیاد، ۲۷ درصد محدودیت فضا، ۱۳درصد عدم تفاهم فکری با همسایگان، ۱۲درصد نداشتن فضای تفریح و ۲۷ درصد مزاحمت همسایگان را از معایب آپارتمان نشینی می دانند. نظرسنجی‌ها نشان می دهد ۵۵ درصد آپارتمان نشین ها از زندگی آپارتمان نشینی خود احساس نارضایتی دارند. همچنین ۲۵ درصد آپارتمان‌نشین ها مخالف زندگی آپارتمان نشینی بودند، ۳۸ درصد مردم آپارتمان نشینی را سازگار با فرهنگ ایرانی دانسته اند، ۱۸ درصد ابراز بی تفاوتی و ۱۵ درصد نیز ابراز رضایت کرده اند. براساس این نظرسنجی ۳۹درصد از پاسخگویان، سر و صدا و رفت و آمد زیاد در طبقات، ۲۷ درصد محدودیت فضا و عدم استقلال، ۱۳درصد عدم تفاهم فکری و سلیقه ای ساکنان با هم، ۱۲درصد نداشتن فضای تفریح و بازی و ۲۷ درصد دخالت و مزاحمت همسایگان را از معایب و مشکلات آپارتمان نشینی عنوان کردند. نتیجه این نظرسنجی این بوده است که به لحاظ قرار گرفتن در دوران گذار، هنوز امکان دستیابی به فرهنگ مشخص و روشنی در زمینه آپارتمان نشینی در میان شهروندان کشورمان شکل نگرفته است. 

آيا قانون هاي فعلي آپارتمان نشيني کفايت امر را مي کند؟

قوانين و مقررات فعلي در حوزه آپارتمان نشيني پاسخگوي نيازهاي فزاينده شهروندان ساکن در آپارتمان ها نيست و دو مشکل قابل توجه در حوزه قوانين آپارتمان نشيني وجود دارد: 1. قوانين آپارتمان نشيني بومي نشده است و 2. قوانين موجود بطور مناسب اطلاع رساني و آگاهي بخشي نشده است. اگر گفته شود که قوانين موجود در حوزه آپارتمان نشيني پس از 4 دهه نيازهاي جامعه اسلامي و جامعه سنتي و جامعه اي که در حال گذار از سنت به مدرنيته است را برآورده نمي سازد سخن به گزاف نگفته ايم و شاهد اين امر تعداد بالاي پرونده هايي است که هر ساله وارد دستگاه قضايي مي شود. اگر قوانين درست نوشته شده باشد و بدرستي اطلاع‌رساني شود بطور طبيعي نبايد اين حجم از پرونده هر سال در حوزه موجر و مستاجر، خريد و فروش آپارتمان و ... وارد دستگاه قضايي شود. اگر بخواهم به سطح آگاهي مردم از قوانين مربوط به آپارتمان نشيني از 20  نمره بدهم قطعا نمره آنها بيشتر از 5 نخواهد شد چرا که هيچ آموزش رسمي در اين باره به مردم داده نشده است و فقط شهروندان چيزهايي از يکديگر شنيده اند. 

قانون آپارتمان نشيني و آخرين اصلاحات

دولت و مجموعه مجلس بيشترين اصلاحاتي را که در قانون آپارتمان نشيني انجام داده اند مربوط به امور تمليکي بوده است و هيچ گونه فرهنگ سازي در قوانين مربوط به آپارتمان نشيني وجود ندارد. در دهه هاي 50 و 60 اصلاحاتي که در حوزه قانون آپارتمان نشيني صورت گرفت مربوط به مسائل ثبتي و تمليکي بود و نه روي حق و حقوقي که روي زندگي شهري تمرکز داشته باشد و اصولا بندهاي مربوط به جامعه مدني و زندگي شهري همان هايي است که در دهه 40 و 50 و با شرايط آن زمان نوشته شده است و تا زمان حال نيز تغييرات محسوسي نداشته است. 

قانون طلايي در حوزه آپارتمان نشيني

آنچه در قوانين مدني تمامي جوامع دنيا ديده مي شود اين  است که هر کس براي انجام هر کار بايد در ابتدا گواهينامه آن را دريافت کند مانند گواهينامه رانندگي، گواهينامه کسب و کار و ... اما با تغيير فرهنگ و سبک زندگي در حوزه زندگي شهري و آپارتمان نشيني با وجود تفاوتها و اختلافاتي که ميان زندگي در آپارتمان ها با زندگي در منازل ويلايي قديمي وجود دارد آنچه محزر است اين است که شهروندان بدون اخذ گواهينامه زندگي آپارتمان نشيني وارد اين سبک جديد از زندگي مي شوند بدون اينکه به مقررات آن آشنايي داشته باشند. آنچه محرز است اين است که يک الگوي رفتاري مناسب با ضمانت اجرا از سوي قانونگذار براي زندگي در آپارتمان تدوين نشده است و لزوم تشکيل کلاس ها و کارگاه هاي يک يا چند ساعته جهت آموزش مسائل مهم در زندگي آپارتماني به شدت احساس مي شود. سوالاتي که شهروندان ساکن در آپارتمان هاي مي پرسند نشان مي دهد که تعداد بسيار زيادي از شهروندان حتي به کوچکترين و پيش پا افتاده ترين مسائل مربوط به زندگي آپارتماني آگاهي ندارند که اين امر مي تواند مشکلات جدي را براي آنها ايجاد کند.

کلام آخر   

در دنیای امروزما، اهمیت مقوله آموزش در سبک جديد زندگي آپارتمان نشيني بیش از پیش احساس می­ شود؛ به‌نحوی‌که درهم تنیدگی شرایط پیچیده ابعاد مختلف زندگی انسان، ضرورت پرداختن به بُعد آموزش و تربیت را در اين سبک از زندگي پررنگ کرده است. به نظر می رسد عمده مشکلات مرتبط با زندگی در مجتمع های آپارتمانی از زمانی آغاز شد که برخی خانواده ها با همان ذهنیت زندگی سنتی در خانه های حیاط دار، به این شیوه زندگی (آپارتمان نشینی) وارد شدند بدون اينکه با اين سبک جديد از زندگي آشنايي داشته باشند. فرهنگ سازي براي زندگي آپارتماني حداقل کاري است که بايد با فوريت از سوي متوليان امر در دستور کار قرار گيرد.

پژوهش خبری // پژوهشگر: مرتضی رکن آبادی